Reprise du message précédent :

Le 06 septembre 2005 - 15 h 39, iraysyvalo a écrit : Au fait, l'augmentation (le scenario catastrophe) est declenchee par rapport a quoi ?

C'est un indice (un peu comme pour la location et l'indice du coût de la construction) fixé annuellement ou trimestriellement (je crois) et valable pour toutes les banques...

Il a des bases solides, il n'est donc pas le prétexte à des hausses (d'ailleurs, il me semble qu'il est descendu récemment)...

Le 06 septembre 2005 - 15 h 43, gege38 a écrit : Le 06 septembre 2005 - 15 h 39, iraysyvalo a écrit : Au fait, l'augmentation (le scenario catastrophe) est declenchee par rapport a quoi ? C'est un indice (un peu comme pour la location et l'indice du coût de la construction) fixé annuellement ou trimestriellement (je crois) et valable pour toutes les banques... Il a des bases solides, il n'est donc pas le prétexte à des hausses (d'ailleurs, il me semble qu'il est descendu récemment)...

C'est axé il me semble sur les taux directeurs. Donc potentiellement axé par la BCE, puisque la banque de france ne doit plus avoir son mot a dire.

Vé chercher un peu

Le 06 septembre 2005 - 15 h 43, gege38 a écrit : Le 06 septembre 2005 - 15 h 39, iraysyvalo a écrit : Au fait, l'augmentation (le scenario catastrophe) est declenchee par rapport a quoi ? C'est un indice (un peu comme pour la location et l'indice du coût de la construction) fixé annuellement ou trimestriellement (je crois) et valable pour toutes les banques...

Ok, gigiprat doit l'avoir direct sur son contrat

Il a des bases solides, il n'est donc pas le prétexte à des hausses (d'ailleurs, il me semble qu'il est descendu récemment)...

En termes non patatois solidane, tu veux dire que cet indice ne change pas comme ca et en tout cas ne peut etre manipule par la banque qui te met sous contrat ?

Le 06 septembre 2005 - 15 h 08, gege38 a écrit : Tiens, de la lecture pour les étudiants... (j'en suis plus un, youpi !) Les capacités financières des étudiants se sont fortement dégradées LE MONDE | 05.09.05 | 14h33 • Mis à jour le 05.09.05 | 21h25 Le pouvoir d'achat des étudiants, leurs capacités financières, s'effritent année après année.[...] [zip] http://www.lemonde.fr/web/article/0,1-0@2-3226,36-685647@51-653571,0.html

il serait temps que je finisse mes études, alors...

(en même temps, le fonctionnaire étant une espèce en voie de disparition, je suis un peu dans le caca, là... )

Le 06 septembre 2005 - 15 h 54, Jack le Castor a écrit : (en même temps, le fonctionnaire étant une espèce en voie de disparition, je suis un peu dans le caca, là... )

Béh, dis toi que pour moi le problème a été le même, mais qu'avec ce contexte, j'ai été "contraint" (faut dire qu'on m'a fait une belle propale à côté) d'abandonner ce choix...

Mais bon, c'est quand même un peu différent par rapport à toi dans la mesure où il s'agissait de bosser 3 ans en thèse sans savoir si j'allais être embauché ensuite

Le 06 septembre 2005 - 15 h 45, Makaveli a écrit : Le 06 septembre 2005 - 15 h 43, gege38 a écrit : Le 06 septembre 2005 - 15 h 39, iraysyvalo a écrit : Au fait, l'augmentation (le scenario catastrophe) est declenchee par rapport a quoi ? C'est un indice (un peu comme pour la location et l'indice du coût de la construction) fixé annuellement ou trimestriellement (je crois) et valable pour toutes les banques... Il a des bases solides, il n'est donc pas le prétexte à des hausses (d'ailleurs, il me semble qu'il est descendu récemment)... C'est axé il me semble sur les taux directeurs. Donc potentiellement axé par la BCE, puisque la banque de france ne doit plus avoir son mot a dire. Vé chercher un peu

Possible... Bon, après, c'est sûr que la BCE peut être manipulée par des lobbies des banques (non non, c'est pas du tout le cas actuellement ), mais cela limite quand même les taux "à la tête du client"...

Le 06 septembre 2005 - 15 h 50, iraysyvalo a écrit : Ok, gigiprat doit l'avoir direct sur son contrat

En fait, sur le contrat est stipulé à quel indice tu te réfères... Un peu comme pour le contrat de location par exemple

Evidemment, il y a bien un taux de départ, indiqué aussi sur le contrat...

(Note pour les lecteurs : Si je sais cela, ce n'est pas parce que je suis passé proprietaire (hélas ), mais parce que c'est mes parents qui ont fait construire récemment et que je me suis occupé de leurs "petits papiers")

En termes non patatois solidane, tu veux dire que cet indice ne change pas comme ca et en tout cas ne peut etre manipule par la banque qui te met sous contrat ?

C'est cela même... En gros, en mots clairs et simples pour un pingouin, c'est réglementé

Les patates rissolees sont pas mal du tout

j'ai fait une simulation de prêt immobilier chez BNP parisbas a 3.5% en taux fixe mais c'est pas en TEG
quelqu'un sait en gros combien coute une assurance décès + invalidité

3.5% c'est correcte en taux?

Le 11 septembre 2005 - 20 h 54, keo a écrit : j'ai fait une simulation de prêt immobilier chez BNP parisbas a 3.5% en taux fixe mais c'est pas en TEG quelqu'un sait en gros combien coute une assurance décès + invalidité 3.5% c'est correcte en taux?

salut keo

voir ici : http://www.meilleurtaux.com/ l'indicateur des taux ou ici :
http://www.epargnesansfrontieres.com/barometre_credit_immobilier.cfm

Pour l'assurance, elle depend beaucoup de ton age (et peut varier du simple au double suivant la banque)
Si tu es jeune prend une sassurance independante (style APRIL, CARDIF ...)
un lien pour te faire une idée : http://www.credit-assurance.com/ie/index.asp?i=

A+

J'ai RDV avec une personne de "Meilleurtaux.com" ce soir... Ils sont bd Jean Jaures à grenoble.
Je verrai bien se qu'il me propose. En attendant je suis à 560€ pour un F2 de 70m2 (charge comprise)

[citation]
Le 06 septembre 2005 - 15 h 39, iraysyvalo a écrit :
[citation]

Je ne comprends pas ton calcul .. Si t'es poissard, tu perds par rapport au precedent taux fixe

Au fait, l'augmentation (le scenario catastrophe) est declenchee par rapport a quoi ?
[/citation]

Le calcul est simple en fait.Le taux est bloqué 5 ans à 3,31 (donc 1,54 points en dessous des 4,85 du départ).Donc, si ça monte à 5,31 au bout de 5 ans, ce n'est plus sur 100 000 euro mais sur environ 80 000 (capital restant du).Par ailleurs, comme ce taux est appliqué sur 20 ans, le montant total des intérêt, même en passant à 5,31% pour les 15 dernières années du crédit, restera inférieur au montant des intérêt d'un taux fixe sur 20 ans restants.

Pour ce qui est de la règlementation, les banques se basent sur l'euribor, elles ne peuvent pas faire n'importe quoi.En même temps, si ça se trouve dans 5 ans, les taux n'auront pas augmenté mais c'est vrai que pour mon calcul, je me suis basé exclusivement sur le scenario catastrophe.

Ok, j'avais pas assez tilte sur le fait que t'etait bloque a 3.31 sur 5 ans !!

Keo : c'est deja vraiment bas a 3.5 .. compares avec ce qu'a obtenu Gigiprat (je suppose que tes chiffres sont hors assurances, Gigiprat ??) !

oui c'est hort assurance car le chiffre qui m'a donner c'est du non TEG.

c'est dingue tu a un PEL a 4.5%ouvert il y a 3 ans tu gagne plus que si tu empreinte.
enfin on est toujour perdant de mettre ses billes dans une banque plutôt que dans la pierre maintenant.

Oui c'est 3,31 hors assurance mais l'assurance représente un truc ridicule genre 0,18%, donc je reste en dessous de 3,5 TEG.

En même temps, je suis arrivé avec des arguments et une connaissance (un peu) des systèmes de crédits.Donc, les taux , ça se négocie, rationnellement, mais ça se négocie

A part la concurrence, tu avais d'autres arguments percutants a partager ici, gigiprat ?

Bonjour,
Je ne sais pas si cela intéressera beaucoup de monde, d'autant plus que ce post est assez long.
Je souhaitais juste vous faire part des risques à acheter un bien immobilier.

Depuis plus d'un an, je suis persuadé que le marché de l'immobilier est en train de connaître son sommet, et qu'une forte baisse des prix va s'opérer, sur une durée plus ou moins longue.
J'ai donc différé mes velléités d'achat, pensant qu'il vallait mieux attendre avant de s'endetter pour 20 ou 25 ans, pour un bien moyen, et qui risquait de perdre de la valeur en quelques années.
Généralement, lorsque je parle de cela, on me prend pour un doux rêveur, mais comme le rêve a des chances de devenir réalité, je vous fais part de ces idées.


Quelques explications :

Le marché de l'immobilier est cyclique contrairement à ce que pense la majorité de la population.
Un petit graph vaut mieux qu'un long discours :





Un krach immobilier s'était produit dans les années 90, avec une baisse d'environ 50% sur 5/6 ans.
Assez peu de gens le savent, et beaucoup pensent que l'immobilier ne peut pas baisser.

En 2005/2006, nous avons clairement atteint un pic. Les prix sont à un niveau absolument hallucinant, un ingénieur ne peut quasiment pas acheter une maison qu'un ouvrier pouvait se payer il y a 10 ans ; vous trouvez cela normal ?

Aujourd'hui, que constate-t-on sur le terrain ?
- Des délais qui s'allongent, des propriétaires qui ont du mal à vendre leur bien, voire à le louer au prix voulu.
- Des vendeurs qui revoient à la baisse leur prétention.
- Des acheteurs potentiels constatant que ça ne vaut plus vraiment le coup d'acheter (sur une durée de moins de 10 ans, il y a très peu d'intérêt à aceter), et attentistes.
- Des taux d'intérêts qui augmentent (nouvelle augmentation prévue en décembre par la BCE : lien), rendant les banques moins arrangeantes en ce qui concerne les crédits. A ce propos, les dossiers de surendettement augmentent. (lien)
- On a battu des records de permis de construire en 2005 et 2006 lien. (Malgré ce que l'on veut nous faire croire, il n'y a pas de pénurie de logement en France.)

[u]En bref[/u] :
Augmentation des stocks de biens disponibles, donc augmentation de l'offre.
Diminuation ou stabilisation de la demande.
Une telle situation n'est guère propice à une hausse, voire à une stagnation ...

Et si les gens savent que l'immobilier baisse, il y a un risque de voir un effondrement.


Récemment est sortie une étude du site immonot.com (site très crédible, puisque c'est le site de l'immobilier des notaires), qui vient confirmer que le marché n'est pas loin de se retourner, et qui vient contrecarrer les prévisions des 'experts' en immobiliers (vous savez, les professinnels, ceux qui tout intérêt à ce que les prix continuent de monter) que l'on peut lire dans les journaux.

Voici cette étude, à lire et à faire tourner aux gens qui souhaitent acheter prochainement un bien immobilier :

>>>>>>>>>> Un déclin annoncé<<<<<<<<<<

Krach ou aterrissage en douceur ? L'avenir nous le dira. Sachez toutefois que Nicolas Sarkozy a très récemment vendu son bien immobilier, et est actuellement au location. Sachez également qu'aux US, il y a actuellement une crise immobilière, qu'en Italie, on prévoit également une baisse...


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06/12/06

Les chiffres du mois de Novembre sont sortis.

Voici les chiffres de la FNAIM : -0.2% en variation mensuelle (et +7.3% en variation annuelle)

A propos de cette variation annuelle ... Laissez mois vous expliquer quelques petites choses ...

Un petit cours sur la méthode assez "opaque" de la FNAIM :

La FNAIM effecture ses calculs de variation mensuelle avec un échantillon de 10.000 à 12.000 transactions.
Comment sont sélectionées ces transactions ? On ne sait pas ... si vous voyez ce que je veux dire.

La variation annuelle :

Admettons qu'un bien a une valeur de 100 au 01/01/05.
Le prix de ce bien monte de 1 chaque mois.
En décembre, le prix est donc de 112.
=> augmentation de 12%

Admettons ensuite que ce bien reste à 112 toute l'année 2006
=> augmentation de 0%

Maintenant, venons-en aux méthodes FNAIM.
Leur méthode de calcul consiste à prendre la poyenne du prix sur les 12 derniers mois, et à la comparer avec la moyenne du prix des 12 mois précédents.
En l'occurence, si on reprend notre exemple :
Moyenne 2006 = 112
Moyenne 2005 = 106
=> augmentation de 6% en 2006
Cela s'appelle une moyenne glissante. Cela lisse tous les chiffres, de telle sorte qu'il faudrait des mois et des mois de baisse avant que cela se répercute sur l'idince mensuel FNAIM.

Tout l'art de la communication consiste à mettre en avant les variations mensuelles, voire la variation annuelle brute en 2005, et à parler de la variation en moyenne glissante sur 2006, histoire de laisser penser que cela monte tout le temps, ce qui renforce ce sentiment de force du marché immobilier, et ce qui encourage, évidemment, à acheter, et rapidement, "avant qu'il ne soit trop tard".

Si l'on prend les variations mensuelles sur 2006 de la FNAIM, on est en fait à grosso modo 2.4% de hausse...

Pour plus de détails sur cet indice FNAIM, un petit article de Capital : Un indice n'est pas une preuve !


Concernant les prix de Novembre, une autre source : PAP : Le marché s'essoufle


EDIT 13/01/07

La même semaine que la publication de la mascarade de l'indice FNAIM 2006, une étude annonce une baisse de l'immobilier de l'ordre de 25% entre 2007 et 2010
http://www.boursorama.com/international/detail_actu_intern.phtml?news=3889055

Les médias semblent commencer à relayer cette information.
Ce qui pourrait largement accelérer le phénomène.

De toutes les façons, on commence à entendre tout et n'importe quoi sur l'immobilier pour cette année 2007, ce qui me fait dire que cela sent le roussi.

J'ajoute à cela que nous allons bientôt probablement apprendre que le nombre de transactions sur 2006 a chuté par rapport à 2005 (on parle de - 20 à - 25%)


Merci de votre attention ^^

Mouais, ça ne coûte rien de prévoir des baisses quand on a pas les moyens d'acheter au niveau du marché actuel...

Et je me permet de te faire remarquer (bien que je pense aussi que le marché va redescendre), que ton argumentaire ne tient pas debout.
"Le marché est cyclique" => je ne vois pas de cycles sur ton graphe.
"des propriétaires qui ont du mal à vendre leur bien" => il vendent un peu moins facilement et un peu moins rapidement, certes, de là à dire qu'ils ont du mal...
"Des vendeurs qui revoient à la baisse leur prétention" => peut-être parce qu'ils étaient trop confiant lors de la première proposition
"Et si les gens savent que l'immobilier baisse, il y a un risque de voir un effondrement." => je te soupçonne de n'être là que pour ça d'ailleurs. Plus tu convaincras de gens, plus le marché a de chances de baisser.
"site très crédible, puisque c'est le site de l'immobilier des notaires" => hum je rappelle que les notaires sont aussi partie prenante dans l'affaire (ils se gavent à chaque vente).
Quant à la location de Nicolas Sarkozy, c'est du grand n'importe quoi, il y a un milliard de raisons potentielles pour qu'il agisse ainsi, y compris en fiscalité...
J'arrête mes commentaires là, histoire de pas trop saoûler...

Bref tu nous jettes à la figure un mélange de faits, d'estimations, et d'anecdotes, sans aucune construction, je suis très loin d'être convaincu, et je te trouve même un peu malhonnête...

Bonjour Loz,

Totu d’abord merci d’avoir lu jusqu’au bout.
Je vais donc répondre point par point à ton post ^^

Tout d’abord, j’avoue être assez vexé par ta reflexion. Je ne pense pas être malhonnête.
Au pire si je l’étais, je serais bien moins malhonnête que tous ceux qui font croire qu’il faut absolument acheter, qu’il faut s’endetter.
Car le retour de bâton peut faire très mal à beaucoup de gens.

J’ai écrit ce message plutôt pour information.
Tu remarqueras d’ailleurs que je n’ai pas créé de nouveau topic pour que mon message soit plus voyant, mais je me su contenter de l'inclure dans une ancienne discussion.
Je ne fais pas de publicité, je n’ai rien à vendre.
Simplement, je pense qu’il est important de savoir que ce que peut raconter, entre autres, la Fnaim, ou les médias, ne sont pas très représentatifs. Je ne prétends pas l’être, mais juste donner des informations complémentaires.


Tu remarqueras également que je n’ai fait aucune pub pour aucun site personnel.


Concernant l’aspect cyclique du marché, on voit sur le graphique que chaque hausse est suivie d’une baisse, et inversement. On voit bien la chute vertigineuse des prix en 91, précédée de la hausse de 84, précédée elle-même de la baisse de 81.

Les propriétaires qui ont du mal à vendre, effectivement, les négociations sont plus longues, les prix sont revus à la baisse. Cela ne concerne pas tous les biens immobiliers, mais je ne trouve pas que cela soit anodin.

Tu as raison sur le fait que plus il y a de personnes convaincus que ça baissera, plus ça baissera ^^ Tout comme plus de gens pensent que ça montera, plus ça montera.
Le problème est que personne n’informe les gens des risques de baisse.
Encore une fois, je ne su pas là pour faire de la pub, et je ne pense pas que mon message fasse péter la bulle immobilière


Concernant le site des notaires, c’est justement parce qu’ils ont des intérêts que cet article baissier est important.

La location de Sarkozy, c’était un clin d’œil, effectivement, ce n’est pas un argument
Il me semble que c’est la seule anecdote citée dans mon message. Tout le reste est vérifiable.


Maintenant, je voudrais te poser une question.
Pourquoi dis-tu que tu es également convaincu que cela va baisser ?
Je serais ravi, puisque tu trouve que mon argumentaire ne tient pas debout, que tu y ajoutes des éléments convaincants (sans ironie aucune)

Le 06 décembre 2006 - 14 h 31, Romario a écrit : Tout d’abord, j’avoue être assez vexé par ta reflexion. Je ne pense pas être malhonnête. Au pire si je l’étais, je serais bien moins malhonnête que tous ceux qui font croire qu’il faut absolument acheter, qu’il faut s’endetter.

La faute des autres n'excuse pas la sienne...

Je ne fais pas de publicité, je n’ai rien à vendre.

Non, à acheter

Simplement, je pense qu’il est important de savoir que ce que peut raconter, entre autres, la Fnaim, ou les médias, ne sont pas très représentatifs. Je ne prétends pas l’être, mais juste donner des informations complémentaires.

Effectivement il faut se méfier de ces sources d'info. Mais le fait qu'ils ne soient pas honnête ne prouve pas qu'il y aura une baisse.

Tu remarqueras également que je n’ai fait aucune pub pour aucun site personnel.

Heureusement, tu aurais été censuré.

Concernant l’aspect cyclique du marché, on voit sur le graphique que chaque hausse est suivie d’une baisse, et inversement. On voit bien la chute vertigineuse des prix en 91, précédée de la hausse de 84, précédée elle-même de la baisse de 81.

Je vois effectivement des variations, mais pas de cycle !

Encore une fois, je ne su pas là pour faire de la pub, et je ne pense pas que mon message fasse péter la bulle immobilière

Celui-là seul, non, mais je vois régulièrement des messages sur divers forum, et l'ensemble a peut-être une influence...
Ce qui me chagrine le plus, c'est qu'en général ce sont des messages de gens qui ont "foi" dans la baisse, plus que de pronostiqueurs, et qu'ils agitent le spectre du complot des agents immobilliers qui tiennent artificiellement le marché haut.

Concernant le site des notaires, c’est justement parce qu’ils ont des intérêts que cet article baissier est important.

Que ça monte, que ça baisse, tant que ça circule les notaires sont contents.

Pourquoi dis-tu que tu es également convaincu que cela va baisser ?

Je ne suis pas convaincu, mais je pense.
On a atteint un plafond, où même les gens "aisés" ne peuvent plus acheter. Il n'y a plus de primo-acheteur, ils diffèrent l'achat en louant. Ca ne peut pas marcher à long terme.
Et beaucoup ont acheté vite cher persuadés que ça allait continuer à monter. Dès que ça aura baissé durablement (même peu), le marché va se réguler sur des valeurs plus sensées.

Visiblement, je ne suis pas vu d’un très bon œil, puisque je suis toujours taxé de malhonnête
Tant pis…

Alors plusieurs choses :

C’est quoi, pour toi un cycle ?

Donne-moi le nom d’un « pronostiqueur » sérieux et neutre en immobilier, s’il te plaît. Je suis l’immobilier de très près, notamment dans les médias, et je vois très rarement une analyse faite par quelqu’un de neutre.

Visiblement, les infos que je donne ont l’air de gêner. Elles sont pourtant difficilement réfutables.
Mais celles que donnent ces fameux « pronostiqueurs » ne gênent personne, même si elles sont erronées, ou facilement démontables.
Je n’ai rien contre les agents immobiliers (même s’ils ont contribué à la flambée de l’immobilier), mais plutôt contre le système, à vrai dire…

Moi ce qui me chagrine, c’est la pensée unique.
Un forum est d’ailleurs fait pour cela.
Je dis régulièrement à mes amis ce que je pense des prix de l’immobilier. Je suis parfois pris pour un clown, mais je m’en fiche.
Je préfère passer pour un clown plutôt que d’éviter d’avertir un ami. Après, il fait ce qu’il veut, mais au moins j’estime avoir fait mon « travail » d’ami lol

Concernant les notaires, tant que ça circule ils sont contents ?
Si tu étais commissionné comme eux le sont, tu crois que tu aimerais que cela baisse ?
C’est comme si on te disait « bah, ton salaire va baisser, mais tu gagneras quand même quelques Euros »
De plus, on arrive dans une phase de blocage, qui n’est pas très favorable à la « circulation ».

Finalement, qu’est-ce qui te gêne dans mon message, puisque finalement, nous arrivons à la même conclusion ?
Le fait que je critique la FNAIM et le système ?
Je ne fais qu’apporter des éléments principalement factuels pour expliquer pourquoi je pense que ça va baisser.