Reprise du message précédent :

Tu as sans doute raison, il y a des spécificités locales.
Ceci dit, le blocage du marché semble être assez général.

Et je ne crois pas avoir insulté les agents immobiliers

En effet généraliser me semble dangereux.

Pour reprendre l'exemple de Groumf, la vallée de l'arve:de bons à chamonix, les prix flambent car:
- les prix à Genève sont exhorbitants, de plus en plus de Suisses on passé la frontière. Petit à petit avec la raréfaction des biens sur la zone frontalière, nos amis helvète remontent la vallée.
- Dans l'autre sens les amateurs du mont blanc ont tendance à prendre un pied à terre un peu plus loin de chamonix, pour les mêmes raison.
Entre les deux ... ce qui ne valait pas grand chose il y a 20 ans vos une fortune maintenant...

Le contexte local fait que même si les taux sont moins intéressants, etc, etc ..., en cas de baisse je ne crois pas qu'il y ai un crash dans cette zone.

Bon, j'espère que cela vaut pour mon appart à Ecully, j'ai pas envie de le revendre à perte si je souhaite déménager

Le 12 janvier 2007 - 14 h 56, Romario a écrit : Tu as sans doute raison, il y a des spécificités locales. Ceci dit, le blocage du marché semble être assez général.

Il y a en effet ralentissement, voire blocage, certes. Cependant, de plus en plus d'experts immo (pas que les notaires, ni la FNAIM hein ) sentent un atterrissage en douceur ou au pire une légère régression, bien loin des scénarios catastrophes d'il y a 6 mois.

Mais, c'est clair, comme je le disais, aux propriétaires de fonciers Besson, gare à la régulation dans les petites villes, elle va être rude !
Ca se voit d'ailleurs maintenant, il commence à y avoir des jurisprudences sur les garanties locatives par des propriétaires étonnés de voir leur crédit partir sans que les organismes les dédommagent contre l'absence de location.

En quelque sorte, je suis assez satisfait de la situation vers laquelle on se dirige. Seuls les spéculateurs de gros risquent rééllement beaucoup, au pire, les particuliers ne risquent qu'un allongement de la durée d'occupation du bien avant la revente d'un an ou deux...

Et je ne crois pas avoir insulté les agents immobiliers

Certes, mais j'ai quand même senti une légère trace de mépris dans le terme "mascarade"

Oui, la FNAIM, je les méprise Et leur indice est clairement une mascarade, je crois l'avoir démontré plus haut

Quant aux scénari prévus, ça va du gros krach à la très légère hausse.
on verra bien.

Pour les 5 prochaines années, on sait avec une quasi certitudes comment vont évoluer les prix mais uniquement pour le neuf (dans ma zone ca va augmenter pas mal mais moins que ces dernières années).
On le sait car les terrains ce sont vendus l'année dernière pour cette période et que les analyses dans le domaine ne ce sont encore jamais trompées (mais ils se goureront bien un jour...).
Pour le reste c'est mi-pro mi-madame Irma...

Le 06 décembre 2006 - 09 h 57, Romario a écrit : ... Depuis plus d'un an, je suis persuadé que le marché de l'immobilier est en train de connaître son sommet, et qu'une forte baisse des prix va s'opérer, sur une durée plus ou moins longue. J'ai donc différé mes velléités d'achat, pensant qu'il vallait mieux attendre avant de s'endetter pour 20 ou 25 ans, pour un bien moyen, et qui risquait de perdre de la valeur en quelques années. Généralement, lorsque je parle de cela, on me prend pour un doux rêveur, mais comme le rêve a des chances de devenir réalité, je vous fais part de ces idées. Quelques explications : Le marché de l'immobilier est cyclique contrairement à ce que pense la majorité de la population. Un petit graph vaut mieux qu'un long discours : Un krach immobilier s'était produit dans les années 90, avec une baisse d'environ 50% sur 5/6 ans. Assez peu de gens le savent, et beaucoup pensent que l'immobilier ne peut pas baisser. En 2005/2006, nous avons clairement atteint un pic. Les prix sont à un niveau absolument hallucinant, un ingénieur ne peut quasiment pas acheter une maison qu'un ouvrier pouvait se payer il y a 10 ans ; vous trouvez cela normal ? Aujourd'hui, que constate-t-on sur le terrain ? - Des délais qui s'allongent, des propriétaires qui ont du mal à vendre leur bien, voire à le louer au prix voulu. - Des vendeurs qui revoient à la baisse leur prétention. - Des acheteurs potentiels constatant que ça ne vaut plus vraiment le coup d'acheter (sur une durée de moins de 10 ans, il y a très peu d'intérêt à aceter), et attentistes. - Des taux d'intérêts qui augmentent (nouvelle augmentation prévue en décembre par la BCE : lien), rendant les banques moins arrangeantes en ce qui concerne les crédits. A ce propos, les dossiers de surendettement augmentent. (lien) - On a battu des records de permis de construire en 2005 et 2006 lien. (Malgré ce que l'on veut nous faire croire, il n'y a pas de pénurie de logement en France.) [u]En bref[/u] : Augmentation des stocks de biens disponibles, donc augmentation de l'offre. Diminuation ou stabilisation de la demande. Une telle situation n'est guère propice à une hausse, voire à une stagnation ... Et si les gens savent que l'immobilier baisse, il y a un risque de voir un effondrement. Récemment est sortie une étude du site immonot.com (site très crédible, puisque c'est le site de l'immobilier des notaires), qui vient confirmer que le marché n'est pas loin de se retourner, et qui vient contrecarrer les prévisions des 'experts' en immobiliers (vous savez, les professinnels, ceux qui tout intérêt à ce que les prix continuent de monter) que l'on peut lire dans les journaux. Voici cette étude, à lire et à faire tourner aux gens qui souhaitent acheter prochainement un bien immobilier : >>>>>>>>>> Un déclin annoncé<<<<<<<<<< Krach ou aterrissage en douceur ? L'avenir nous le dira. Sachez toutefois que Nicolas Sarkozy a très récemment vendu son bien immobilier, et est actuellement au location. Sachez également qu'aux US, il y a actuellement une crise immobilière, qu'en Italie, on prévoit également une baisse... ---- 06/12/06 Les chiffres du mois de Novembre sont sortis. Voici les chiffres de la FNAIM : -0.2% en variation mensuelle (et +7.3% en variation annuelle) A propos de cette variation annuelle ... Laissez mois vous expliquer quelques petites choses ... Un petit cours sur la méthode assez "opaque" de la FNAIM : La FNAIM effecture ses calculs de variation mensuelle avec un échantillon de 10.000 à 12.000 transactions. Comment sont sélectionées ces transactions ? On ne sait pas ... si vous voyez ce que je veux dire. La variation annuelle : Admettons qu'un bien a une valeur de 100 au 01/01/05. Le prix de ce bien monte de 1 chaque mois. En décembre, le prix est donc de 112. => augmentation de 12% Admettons ensuite que ce bien reste à 112 toute l'année 2006 => augmentation de 0% Maintenant, venons-en aux méthodes FNAIM. Leur méthode de calcul consiste à prendre la poyenne du prix sur les 12 derniers mois, et à la comparer avec la moyenne du prix des 12 mois précédents. En l'occurence, si on reprend notre exemple : Moyenne 2006 = 112 Moyenne 2005 = 106 => augmentation de 6% en 2006 Cela s'appelle une moyenne glissante. Cela lisse tous les chiffres, de telle sorte qu'il faudrait des mois et des mois de baisse avant que cela se répercute sur l'idince mensuel FNAIM. Tout l'art de la communication consiste à mettre en avant les variations mensuelles, voire la variation annuelle brute en 2005, et à parler de la variation en moyenne glissante sur 2006, histoire de laisser penser que cela monte tout le temps, ce qui renforce ce sentiment de force du marché immobilier, et ce qui encourage, évidemment, à acheter, et rapidement, "avant qu'il ne soit trop tard". Si l'on prend les variations mensuelles sur 2006 de la FNAIM, on est en fait à grosso modo 2.4% de hausse... Pour plus de détails sur cet indice FNAIM, un petit article de Capital : Un indice n'est pas une preuve ! Concernant les prix de Novembre, une autre source : PAP : Le marché s'essoufle EDIT 13/01/07 La même semaine que la publication de la mascarade de l'indice FNAIM 2006, une étude annonce une baisse de l'immobilier de l'ordre de 25% entre 2007 et 2010 http://www.boursorama.com/international/detail_actu_intern.phtml?news=3889055 Les médias semblent commencer à relayer cette information. Ce qui pourrait largement accelérer le phénomène. De toutes les façons, on commence à entendre tout et n'importe quoi sur l'immobilier pour cette année 2007, ce qui me fait dire que cela sent le roussi. J'ajoute à cela que nous allons bientôt probablement apprendre que le nombre de transactions sur 2006 a chuté par rapport à 2005 (on parle de - 20 à - 25%) Merci de votre attention ^^

Ton raisonnement ne tient pas compte de plusieurs autres facteurs.

Pour commencer le graphique que l'on voit dans ta présentation est valable pour l'ensemble du parc immobilier
ce qui comprend l'habitat bien sure mais aussi, les bureaux, les locaux commerciaux...
Donc forcement il est faux si on ne tient compte que du parc habitat.

Ensuite le crack du début des années 90 est du à plusieurs facteurs:
La valeur haute des taux d'interet (voir ci dessous). Tu remarquera que la fin du crack correspond à la descente des taux:

1991: 9,20 %
1992: 8,90 %
1993: 7,00 %
1994: 7,60 %
1995: 7,80 %
1996: 6,60 %
1997: 5,85 %
1998: 4,90 %
1999: 4,95 %

Il y a eu aussi la guerre du golf car en 1990 le marché immobilier (en particulier les bureaux) était surtout un marché
spéculatif (on jouait à la hausse) avec principalement des grandes sociétés et des grandes banques (un bon exemple est
le Crédit Lyonnais ou bien le Japon qui ne s'en est toujours par remis 15 ans après).
La guerre du Golfe a surtout entrainée une crise de liquidité avec un arrêt brusque des investisssements liés à
un ralentissement économique et à une chute de la Bourse.

Ensuite, suite à la crise qui s'accentua en en septembre 1990 (invasion du koweit en aout), qui fut brutale et rapide,
il n'y eu plus aucune transaction jusqu'en mars 1991, la priorité ayant été donnée sur les successions
au lieu des ventes, de la part des notaires.

Il y a un dernier facteur a prendre en compte encore, les migrations des habitants europeens du nord (Anglais, Hollandais...) qui ont chez eux un parc immobilier 2 à 3 fois plus elevé que nous
et qui vienne s'installer dans nos regions, faisant exploser les prix.

Si tu regardes simplement le parc immo habitable sur les 20 dernieres années, les prix et ce malgres les hauts et bas ont été multiplié, suivant les regions, au minimum par 6 ou 7.
Donc à long terme, donc pas sur du spéculatif, l'immobilier à toujours grimpé.
Il y aura toujours des fluctuations, mais c'est en constante augmentation, la France etant un pays peu chere d'un point de vu immo.

Quant à ton ex de Sarko, la tu parles d'un spéculateur qui mise sur 2 à 3 ans et en plus on a pas l'emplacement du bien vendu, on ne connait pas le POS de cet endroit donc on ne sait pas si il va y avoir des constructions dans le futur qui feront baisser le prix pres de chez lui (locaux commerciaux, HLM,..)...
On ne connait pas non plus le regime de defiscalisation sous lequel il a acheter son bien, regime peut être expiré d'ou revente et investissment ailleur sous un autre regime.
Donc là on parle pour rien dire.

Lorsque tu fais spéculatif tu ne vois pas plus loin alors que si tu fais de l'investissement (au moins sur 7 à 8 ans) tu ne peux pas être perdant car même si c'est une periode de creux tu attends... tu y gagnera toujours.

Quant à la soit disante baisse... j'ai acheté il y a un peu plus d'un an, au taux de 3,3.
Actuellement le taux est autour de 3,8.
Quelqu'un qui achete un bien X€ + les frais d'interet, ne le revendra pas moins chere pour ne pas faire une moins value.
Et comme les taux remontent (et on a environ 6 mois de retard sur les US) les logements seront forcement plus chere.
Un bon moyen de s'en rendre compte c'est d'aller voir l'EURIBORD à 3 mois, c'est ce qui sert au banque pour faire leur calcul de taux variable. Sur les 10 dernieres années, il a été au plus bas quand j'ai achete (env. 2,3%). Meme si il est encore bas, il est deja monte à + de 5%.


Comme quoi, comme tu le dis, il faut se mefier de ce que l'on peut entendre ou recuperer sur le net (comme ton graphique) si on ne tien pas compte du contexte economique.
La les taux vont rester stable (même avec cette legere hausse) car le prix du petrole est redescedu, mais des qu'il va remonter (il a atteint + de 70 USD) ca va pas être pareil

Et vu ce qu'il se passe actuellement dans le golf, particulierement en Irak, il n'y a pas de quoi se rassurer sur les taux d'interet, mais on peu miser sur un crise immo donc sur du spéculatif.
Car si les americains partent et que le pays se retrouve à feu et a sang (c'est un peu le cas, mais les GI protegent avant tout le petrole) le prix du baril va depasser la barre des 100USD provocant de nouveau une crise boursiere avec de nouveau un besoin en liquidite pour les banques et de nouveau un crack immo.
Mais la on est dans le speculatif, pas dans l'investissement. Car apres cette crise, il y aura, comme ces dernieres années, une nouvelle explosion des prix et au final.... l'immo aura grimpé!
Pourquoi?
Parce que vu que les organisme boursier vont revendre leur bien immo, le marché va descendre, mais pas forcement enormement.
Mais comme il baissera, les petits speculateurs se depecheront de vendre de peur de trop perdre et augmenteront la baisse... le cercle vicieux de la spéculation.
Au bout de 2 / 3 ans, les speculateurs vont retrouver leur sang-froid et de nouveau investir faisant du coup remonter les prix.
Mais tout ça dependra des taux d'interet et de la situation au proche orient. Vive la mondialisation!!!
Bon je ne tiens pas compte des phenomenes locaux, tels que les implantations ou delocalisation d'entreprise qui peuvent fausser le raisonnement, mais de peu.

CQFD

EDIT:
la baisse qui se fait ressentir en ce moment est aussi lié aux defiscalisations des lois Perrisol, Besson et De Robien.
Tous ont acheté en même temps, à la mise en place de ces cadeaux fiscaux avec obligation de les conserver X années au minimum et bien sur tous les revendent en même temps le temps de conservation etant arrivé à expiration pour la fleur Perissol et Besson et dans env 1 à 2 ans pour De Robien. (à verifier pour les dates exacts).
Bien que cela puisse favoriser une baisse, celle ci sera faible ou sera un epiphenomene.

Pour les de robien et borlo, il faut 9 ans avant de pouvoir revendre. Certes. Mais 15 ans avant de ne plus payer de plus value sur la vente. Ce qui va retarder pour bcp de personnes qui veulent profiter à 100% de ce procédé, la revente du bien et donc la "visibilité" des effets de ces lois dans le temps

Ensuite le crack

Attention, on prononce "crack" mais ça s'écrit "krach".

Sinon ton post est tellement long que je l'ai pas lu, un petit résumé?

Le 15 janvier 2007 - 16 h 57, Soggan a écrit : Pour les de robien et borlo, il faut 9 ans avant de pouvoir revendre. Certes. Mais 15 ans avant de ne plus payer de plus value sur la vente. Ce qui va retarder pour bcp de personnes qui veulent profiter à 100% de ce procédé, la revente du bien et donc la "visibilité" des effets de ces lois dans le temps

Perissol pour commencer, ensuite DeRobien ... pour Borlo c'est pas pour demain.

Perissol: En effet il faut 15 ans pour ne pas payer de plus value mais au bout de 9 ans le bien est amorti à hauteur de 50%.
Ce sont les 9 premieres années qui sont les + interessantes, ensuite l'amortissement diminue.
Borlo: c'est 65% d'amortissement, mais sur 15 ans.
Mais la + interessante c'etait la loi Besson: amortissement de 65% sur 9 ans.

Donc, pour Perissol et Besson avec un logement loué (payé par le locataire) l'amortissement est fait à hauteur de 50% pour le 1er et 65% pour l'autre au bout de 9ans.
Pourquoi attendre 6ans de plus à cause d'impots sur une plus value d'un capital payé à 50 ou 65% par une autre personne? ... tu ne perds rien même taxé, bien au contraire!

Cette duree de 9 ans est un compromis entre le spéculatif et l'investissement. Ceux qui vont jusqu'au bout sont ceux qui n'ont pas compris la defiscalisation immobiliere spéculative.... mais bon au final il ne perde rien, sauf le risque d'avoir une devaluation de leur bien par la revente massive au bout de 15ans sur un même secteur... pas tres malin ça.

Le 15 janvier 2007 - 19 h 53, Totoffe a écrit : Ensuite le crack Attention, on prononce "crack" mais ça s'écrit "krach".

exact, j'ai confondu avec celui qui se fume.

Sinon ton post est tellement long que je l'ai pas lu, un petit résumé?

En gros,

partie 1: le graphe est faux car il tient compte de tout le parc immo, alors qu'il ne faut regarder que le parc immo habitation.

partie 2: raison de la crise immo du debut des année 90 :

Banque, fond d'investissement & fond de pension => investisse dans l'immo (surtout bureaux et immeubles en centre ville).
Guerre d'Irak = remonté du prix du pétrole = Krach boursier = Banque, fond d'investissement & fond de pension ont eu besoin de liquidité (ex du Japon et du Credit Lyonnais).
Revente des bien immo pour avoir liquidité d'ou baisse de l'immo.
+ taux d'interet elevé donc baisse de la demande.

Partie 3:
Sur du spéculatif, risque de baisse de l'immo (car prix fluctuant).
Mais sur de l'investissement (ou du long terme) aucun risque car les prix ne cesse d'augmenter. Ex: prix multiplié par 6 ou 7 mini en 20ans.

Partie 4:
Une partie de la baisse actuelle et futur est lié aux defiscalisation, mais ce sont des phenomene geographique en raison des plafonds de location. Aucun interet par ex d'acheter sous DeRobien en station de ski.

Le reste du post c'est l'argumentaire pour prouvé ce que j'avance.

Machintruc, je crois que tu dis plusieurs choses vraies, mais que ta démonstration ne tient pas debout.
Tout d'abord, le graphique n'est pas faux.

J'aurais préféré que tu me dises que la chute a concerné surtout la région parisienne, là j'aurais dit OK. Mais que tu me dise que ce sont les bureaux qui font que la courbe s'écroule ...

Ce graphique est ramené aux revenus des ménages, c'est pour cela qu'il peut être taxé "d'inexact". Mais cela le rend nettement plus parlant.



Tu as raison, les situations 1991-2007 ne sont pas exactement les mêmes.

- L'immobilier de bureau, effectivement, mais cela ne change strictement rien.

-La guerre du Golfe avait certainement bloqué le marché, mais elle a juste été le déclencheur.

- Les taux d'intérêt.
Justement, en 91, ils étaient très hauts. Mais crois-tu qu'ils sont montés d'un coup, entre 90 et 91 et que c'est cela qui a déclenché le krach ?
La situation actuelle est différente, avec des taux encore très bas.
On peut donc craindre une remontée des taux d'intérêt. (Je ne parle pas des taux BCE, qui n'ont qu'un impact limité sur l'immobilier (du moins en France), mais des taux longs.)
Actuellement, on assiste à u nessouflement sévère du marché en France. Si les taux venaient à monter assez rapidement, je crois justement que ce serait le coup de grâce, la bulle immobilière exploserait.

- Le marché spéculatif.
Crois-tu qu'il n'y a pas de marché spéculatif actuellement ?
Tu en parles d'ailleurs dans ton post.

- Les hollandais, les anglais
Les transactions concernant les étrangers représentent environ 2 à 3% du total des transactions.
De plus, ce sont des cas assez typiques, et locaux.

- Tu as raison, sur du long terme, il n'y a pas trop de crainte à avoir.
Ceci dit, pour un primo-accédant, mieux vaut-il acheter son appartement au creux de la vague, ou bien au sommet ? Mieux vaut-il s'endetter sur 30 ans ou sur 15 ?

- "Quelqu'un qui achete un bien X€ + les frais d'interet, ne le revendra pas moins chere pour ne pas faire une moins value."
=> Quid de celui qui a acheté en 95, 96, 97 etc ? Il pourra toujours faire une assez bonne plus-value, même si le marché baisse de 20% sur 2007 (exemple totalement imaginé)
=> Quid de celui qui se retrouve obligé de vendre son bien immobilier ?
=> Quid de celui, qui se dit "oula, ça baisse, je vais me dépêcher de vendre pour me mettre en location, ou pour ne pas trop perdre d'argent (dans le cas d'un spéculateur)". C'est comme si tu disais qu'une action ne peut pas baisser parce que celui qui l'a acheté ne la revendra pas moins chère (évidemment, bourse et immo ne sont pas comparable)

Comme tu le dis, il y a un cercle vicieux (dans une phase haussière comme dans une phase baissière, d'ailleurs), qui est d'ailleurs en train de bloquer le marché.
Les gens commencent à se dire que ce n'est pas le moment d'acheter (et ils ont raison).
S'ils voient que cela baisse, ils vont clairement se dire qu'il est urgent d'attendre.
Ils vont perdre tout intérêt pour l'immobilier.
Ceux qui désirent vraiment vendre vont être obligés de baisser leurs prétentions, surtout que l'offre s'étoffe avec les records de construction que la France a battu en 2005/2006.
Voilà le cercle vicieux.

Le 17 janvier 2007 - 08 h 40, Romario a écrit : J'aurais préféré que tu me dises que la chute a concerné surtout la région parisienne, là j'aurais dit OK. Mais que tu me dise que ce sont les bureaux qui font que la courbe s'écroule ...

Il n'y a pas que les bureaux, mais aussi les surfaces commerciales, immeuble d'entreprise...
Pour rappel, sous l'ère Chirac (mairie de Paris) c'est là ou il y a eu le plus de départ d'habitant du centre parisien pour la périphérie en raison de la monté du prix de l'immobilier transformé en locaux commerciaux (bureau...).
Donc oui, les locaux commerciaux, dont les bureaux font parti est une des raisons de la chute de l'immobilier (plus particulierement sur paris intra muros).

Ce graphique est ramené aux revenus des ménages, c'est pour cela qu'il peut être taxé "d'inexact". Mais cela le rend nettement plus parlant.

Oui, prix de l'immo par rapport aux revenus des menages, mais sans differentiation entre le type d'immobilier.

-La guerre du Golfe avait certainement bloqué le marché, mais elle a juste été le déclencheur. - Les taux d'intérêt. Justement, en 91, ils étaient très hauts. Mais crois-tu qu'ils sont montés d'un coup, entre 90 et 91 et que c'est cela qui a déclenché le krach ?

Tu n'as pas compris.
La guerre du golf est la raison du krach boursier.
Les fonds d'investissements et de pension, les banques et même des états (le Japon par ex) qui avait enormement investit dans l'immo ont massivement revendu afin de récuperer des liquidité perdu en boursse.
D'ou la chute de l'immo.
Les taux d'interet haut sont une raison supplementaire (et non la cause principale) de la chute des prix, car investisseur refroidit par le taux elevé.

La situation actuelle est différente, avec des taux encore très bas. On peut donc craindre une remontée des taux d'intérêt. (Je ne parle pas des taux BCE, qui n'ont qu'un impact limité sur l'immobilier (du moins en France), mais des taux longs.) Actuellement, on assiste à u nessouflement sévère du marché en France. Si les taux venaient à monter assez rapidement, je crois justement que ce serait le coup de grâce, la bulle immobilière exploserait.

Les taux actuel sont bas mais ne risque pas de s'envoler. Ce sera fluctuant (en dehors d'une crise boursiere).
Il n'y a pas d'essoufflement, mais vu que les prix ont doublé en 5 ans, le marché semble s'essouflé (pour ceux qui etaitent habitué à + de 20% par an) alors qu'il reste sur une croissance de 8 à 10% (ce qui est un taux normal).
Il y a simplement certains secteurs en RA qui ont une croissance plus faible, voir un leger recul, en raison de l'emballement de ces derniere années, mais pas de baisse significative.

- Le marché spéculatif. Crois-tu qu'il n'y a pas de marché spéculatif actuellement ? Tu en parles d'ailleurs dans ton post.

Oui il y en a, mais les spéculateurs revendent maintenant en raison du jackpot des ces dernieres années. Ils n'achetent pas.
C'est une des raisons du soit disant essouflement qui n'en est pas un (voir reponse precedente).

- Les hollandais, les anglais Les transactions concernant les étrangers représentent environ 2 à 3% du total des transactions. De plus, ce sont des cas assez typiques, et locaux.

Sur l'ensemble du territoire.
Mais sur des secteurs plus particuliers: le Chablais, les Aravis par ex, sur certaines commune cela represente + de 50% faisant grimper l'immo.
En plus, en haute-savoie, les Suisses sont de la partie (vive les billaterales!).
Chez moi le m² tourne entre 3000 et 5000€ et c'est pas prêt de redescendre.
Nous avons un aeroport international (Genève) qui met toutes les sations de ski et lacs de montagnes (Annecy, le Bourget...) à moins d'une heure de Genève...
Et je peux te dire qu'il y a un paquet d'Anglais et d'hollandais (1h d'avion + 1h de route) qui viennent passer le we dans leur residences secondaires ici.
Et bientot, avec l'autoroute direct, Annecy sera à 15min du centre de Genève et Aix les bains à 25min.
Donc 3000€/le m² à Annecy, c'est vraiement donné.

- Tu as raison, sur du long terme, il n'y a pas trop de crainte à avoir. Ceci dit, pour un primo-accédant, mieux vaut-il acheter son appartement au creux de la vague, ou bien au sommet ? Mieux vaut-il s'endetter sur 30 ans ou sur 15 ?

Pour acceder (en primo ou non) à sa résidence principale, creux ou sommet (mais c'est relatif), n'a aucune incidence.
De plus pour un logement principal il faut toujours acheter sur 20 ans ou 25 ans.
1ere raison: tu limites ton taux d'endettement.
2eme raison: l'ecart du montant de credit est vraiement interessant sur un endettement à 12 ans max, au dessus la difference (lisser sur 10 ans) ne se fait que peut ressentir sur ton remboursement mensuel.
3eme raison et la plus importante: Sur ta résidence principale tu ne fais pas de spéculatif (à moins d'être + que blindé). Tu capitalises.
En effet, en RA le roulement achat/revente est d'environ 7ans (source Credit Agricole, 1er preteur sur RA).
Donc on peut extrapoler sur une revente pouvant aller jusqu'à 10 ans.
Ton bien sera au pire = au prix d'achat + le montant du credit remboursé sur ces 10 années. Bien sure il faut avoir negocier les 3% sur le capital restant du en cas de solde anticipé.
Donc si tu revends dans le cas cité, tu ne fait aucune plus value, certes.
Mais les remboursements que tu auras effectué seront recupere (sur 7 à 10 ans c'est pas mal) et te constituront un capital. Et si l'immo baisse (mais sur 10 ans ya peu de chance) ben t'attends.

C'est le principe de l'achat à capitalisation.
Toi ce que tu aura donné en loyer de location, c'est perdu.

Donc ne confond pas, achat pour capitaliser et spéculatif... je crois que c'est ton probleme et que c'est pour ça que tu crois qu'il faut attendre pour acheter.
Mais là on parle residence principale donc de capitalisation...

Essaie de comprendre ça pour commencer et tu verra qu'acheter sa residence principale c'est toujours le bon moment et que demain ce sera toujours plus chère

Et je le répète pour que ça rentre bien dans ton esprit:

Acheter sa residence principale c'est toujours le bon moment car demain ce sera toujours plus chère lorsque que l'on capitalise!

Ce graphique parle de logements, pas de surfaces commerciales, immobilier d’entreprise, ou autre.

La guerre du Golfe a fait du mal dans tous les secteurs, pas uniquement à cause de la bourse, mais à cause d’une psychose, les gens consommaient nettement moins, alors pour acheter un bien immobilier …

Concernant l’essoufflement du marché, tu te bases sur des chiffres pipeautés.
Si tu analyses les chiffres FNAIM, tu vois que sur 2006, on est grosso modo à 1.7 ou 2% de hausse, alors qu’ils annoncent du 7.5.
Sur le terrain, on s’aperçoit que les agents immobiliers rament, en général, même s’il y a évidemment des agents qui travaillent bien.
Tu verras très bientôt que le volume de transactions est en baisse assez nette en 2006 (on parle de 25%).

Pour les étrangers, on est bien d’accord, cela dépend essentiellement des localités. Et certains coins sont un peu « hors-marché ».

Enfin, je suis effectivement en désaccord avec toi lorsque tu dis que c’est toujours le moment d’acheter, pour un primo notamment.

Je n’ai pas les moyens d’acheter un bien immobilier qui me plaît, sur 20 ou 25ans, et je ne suis pourtant pas pauvre.
Et c’est justement parce que je cherche ma résidence principale que je n’ai pas envie d’acheter un bien pourri dans un quartier pourri …
Alors je dirais que, justement, lorsque tu es blindé, tu peux acheter n’importe quand.

Acheter à un prix moins élevé permet d’acheter un bien immobilier de meilleure qualité.
J’ai constitué un petit apport qui me sera utile si jamais les taux venaient à monter.

Je ne parle pas de capitalisation, de spéculation, mais de qualité de vie.

Ensuite, si jamais il m’arrive quelque pépin que ce soit, si je suis contraint de vendre alors que le marché a pris -25% par exemple, et que l’argent de la revente ne me permet même pas de rembourser ce que je dois à la banque, je crois que je suis assez mal …. Surtout si ce bien immobilier est pourri et qu’il s’est dégradé + que la normal puisque pourri à la base.
Alors la capitalisation …

Evidemment, dans un marché immobilier en hausse perpétuelle, on ne peut être qu’en accord avec toi.
Je ne sais pas si tu as des enfants ou si tu comptes en avoir.
Jusqu’à quel âge penses-tu les avoir à la maison ? Parce que si ça continue de monter, lorsqu’ils entreront dans la vie active, ils pourront se payer quoi ? Une tente Quechua ?

si il t'arrive un pepin en location tu fais quoi?
Quant à mes gosses, t'inquiètes pas pour eux ils demarreront très bien dans la vie en ayant leur propre logement ... ça leurs fera déjà un loyer à ne pas payer et un capital dans la poche.

Mais bon, continue à louer ça fera au moins le bonheur de ton bailleur.

Et puis dans 15 ou 20 ans, quand tu aura fais le calcul de ce que tu aurais pu capitaliser ( et offrir à tes gosses) en remboursant un credit et non en remboursant le capital d'un autre, tu versera une petite larme.

Que tu n'achètes pas parceque finanièrement tu ne peux pas, je le comprends (quoi qu'il est plus facile d'acheter que de louer), mais ton discours est risible quand même.

Tant mieux pour tes gosses. Car peu de gens ont cette chance pour démarrer dans la vie.

Je ne compte pas attendre 15 ou 20 ans ... D'ailleurs, sais-tu qu'il est plus avantageux de louer que d'acheter, sur une période de 10 ans maximum ? Alors si les prix connaissent une forte baisse d'ici un ou deux ans, je serais gagnant, et louer, contrairement aux clichés que tu énonces, ce n'est pas toujours synonyme de jeter son argent par les fenêtres (sauf, encore une fois, dans un marché éternellement haussier)

Pour finir, tant mieux si je te fais rire

Cas de l'achat, avec pour te faire plaisir une moins value de 20% (c'est enorme et impenssable mais bon) sur 10ans

un bien à 120000 sur 20 ans te coutera 182000 (credit + assurance)
soit un remboursement de 760€/mois

Calcul du credit:
http://www.meilleurtaux.com/calculatrice/index.php?calc=calcul_mensualites/calcul_mensualites.php&size=2000

Durée du prêt Taux d'intérêt Taux d'assurance Mensualités Coût du crédit
20 ans.....................3,95% ............0,36% .............760 € ........62 404 €

d'apres le tableau d'amortissement, toujours sur meilleur taux,
tu aura remboursé 33000€ d'interet sur 10ans.

Ton capital restant du serait lui de 47500€.
Donc tu aurais remboursé 182000 - 47500= 134500€

Sur ces 134500€, 33000 seraient des interet soit 100000€ de capitalisation

Donc, en supposant que tu es un moins value de 20%.
ton bien vaudrait: 96000

Sur 10 ans avec une moins value de 20%, tu aura gagné 4000€. (100000 de capitalisation moins 96000 de valeur de bien).
On peut aller plus loin est tomber à zero euro en comptant la taxe fonciere sur 10 ans.


Maintenant, on prend le cas du locatif avec un loyer inferieur. Disons 500€ pour un bien équivalent (je ne tiens pas compte des 1% par an de réévaluation de loyer.

500 fois 12 mois, fois 10 ans = 60000€

Sur 10 ans tu aura perdu 60000€ en louant, alors que dans le cas d'un achat tu aurais gagné 4000€, ou zero avec la taxe fonciere.
Difference: 60000 à 64000€ !!!!
Mais dans le cas de l'achat, au bout de 10 ans tu aura economisé 60000€ par rapport à une location.... CQFD


Je viens de te demontrer, chiffre à l'appuie, qu'il est plus avantageux d'acheter.
J'aimerai bien que toi tu me prouve, chiffre à l'appuie, le contraire...
Ou arrete de dire n'importe quoi.
Faut savoir reconnaitre lorsqu'on a tord, il n'y a rien de rabaissant. Par contre s'enteter dans l'erreur est stupide.

EDIT:
pour que tu soit perdant en achetant (par rapport à une location), il faudrait que ton bien tombe à 69000€ (en comptant les 33000€ du credit) à la revente soit une moins value de 51000€ sur un bien de 120000€ ( soit une perte de valeur de 57,5%!!! pour ton appart ). A moins qu'il ne ce soit prit une grenade ya peu de chance

Tout d'abord, une étude parue dans Le Monde démontrait que louer était plus avantageux que d'acheter, dès que la durée était de moins de 10 ans.
Je pense cependant que, selon l'évolution du marché, il est sans doute peu judicieux d'attendre autant. Et d'ailleurs, j'espère que je n'aurais pas à attendre autant

Concernant ton calcul, tu prends un taux fixe avantageux, tu oublies frais de notaires, tu oublies les impondérables du genre ravalement de facade, frais de coproriété, etc.

Egalement, un point important : un bien se louant 500€ ne vaut pas actuellement 120.000€, mais plutôt dans les 200.000. C'est justement pour cela que l'achat n'est plus aussi avantageux qu'auparavant.

Je n'ai pas le temps de te donner des calculs, mais il y a un site sympa qui en fera office :
http://asi77.free.fr/

machintruc, sur ton exemple, il y a quand même 2 trucs qui me chiffonnent :

* on trouve quoi à 120000 €, dans la région ??? Personnellement, si je veux acheter l'équivalent de ce que je loue (un 2 pièces de 50 m² sur Villard-de-Lans, pour 500 € par mois charges comprises), c'est plutôt dans les 160000, voire plus qu'il faut tabler... Bon, je conçois que dans une zone touristique, ça peut être particulier... mais par rapport à la Haute-Savoie que tu prends comme exemple...

* pour se permettre de rembourser 760 € par mois, il faut quand même en théorie gagner environ 3 fois plus pour ne pas être sudendetté... soit 2280 € mensuels NET. T'en connais beaucoup, des jeunes travailleurs, qui ont ce salaire ?

Donc conclusion de ton exemple : il est plus intéressant d'acheter que de louer... si on a un revenu suffisant (ou si on a un apport... ce qui permettrait de diminuer la somme à emprunter).

ou alors j'ai raté un truc dans ta démonstration

et ben tu prends 300€ dans ton calcul et ça fait:
36000€ de diff et non 60000€.

Quant au taux, je prends celui en vigueur que je ne trouve absolument pas avantageux.
J'ai accompagné quelqu'un pour un pret à la Caisse d'epargne au debut du mois qui à eu une proposition à 3,84% et ce sans negociation aupres d'autres banques.
Un taux avantageux la maintenant c'est autour de 3,5/3,6%

tu ne sais vraiement pas dce quoi tu parles et tu t'enfonces !!!


Quand au ravalement de façade, t'achete un bine qui l'a fait recement.
Frais de notaire sur un bien à 120000, tu ajoutes 8500€.
Frais de copro, ça fais partie des chrages inerante aux ravalemment de facade par ex.

Quant à ton lien, c'est sur une periode maxi de 7 ans (on est limite dans le speculatif).
- Ils comptent les frais de lever d'hypotheque.. alors que ça ne ce fait plus d'hypotequer son bien, on le cautionne. Donc pas de frais de lever d'hypotheque. Ca date un peu ton truc!
- Ils comptent les penalites de remboursement sur le capital restant du.. ça ce negocie et on le fait sauter.
- Ils comptent les travaux, alors que ça tu negocies ton prix d'achat par rapport à cela.
- Ils comptent les frais d'agence au taux en vigueur, alors que c'est negociable.
Il n'y a en plus aucun detail de leur mode de calcul... nul a ch*** ce site.

Alors que je t'ai prouvé que par A+B il fallait une perte de 57% (ou 40% si on baisse le loyer de loc) sur la valeur du bien pour etre perdant.
Et ça sur du long terme c'est impossible.

Il faudrait arreter d'être de mauvaise fois aussi, en prenant un coup un exemple sur 10 ans et quand on te prouve le contraire d'avancer des chiffres sur 7 ans, de plus sur un site contestable à 100%.

Je persiste et signe, tu ne sais pas de quoi tu parles en avançant que des trucs lu sur des sites à la noix et sans aucune verification ni experience dans l'investissement immobilier.

Je cherche à acheter dans le neuf. Pour un T3 sur Grenoble et alentours, il faut compter dans les 225000€... que je ne peux pas emprunter!
CQFD